A inadimplência do locatário afasta o direito de retenção por benfeitorias
O STJ consolidou entendimento relevante para locações comerciais: o locatário inadimplente não pode invocar o direito de retenção do imóvel sob o argumento de ter realizado benfeitorias úteis ou necessárias. Historicamente, o art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) assegura ao locatário o direito à indenização por benfeitorias e, consequentemente, o direito de permanecer no imóvel até o pagamento, mecanismo frequentemente usado como linha de defesa em ações de despejo por falta de pagamento, prolongando por anos a ocupação gratuita do imóvel e gerando prejuízos relevantes ao locador.
Ao relatar o caso, a ministra Nancy Andrighi aplicou uma lógica de simetria contratual: o inadimplemento substancial das obrigações principais do contrato (aluguel e encargos) rompe a base de confiança que sustenta o direito de retenção, que existe para proteger o possuidor de boa-fé contra o enriquecimento sem causa do proprietário, e não para blindar quem já deixou de cumprir sua própria obrigação. Segundo a relatora, quem está devendo não pode, ao mesmo tempo, impedir a retomada do imóvel enquanto aguarda a indenização pelas melhorias realizadas.
A decisão também se apoia na Súmula 335 do STJ, que já validava cláusulas contratuais de renúncia expressa à indenização por benfeitorias. Com o novo entendimento, mesmo nos casos em que essa cláusula não exista ou em que as obras tenham sido previamente autorizadas, a inadimplência financeira do locatário paralisa a prerrogativa de retenção, cabendo a ele buscar o crédito por ação própria de cobrança ou indenização, mas com desocupação imediata do imóvel.
A decisão beneficia diretamente locadores comerciais e fundos imobiliários (lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers), reduzindo o risco de crédito e o "custo de carregamento" de processos de despejo travados por discussões periciais sobre benfeitorias.
Ainda assim, a prevenção contratual segue sendo a melhor prática: recomenda-se manter cláusula expressa de renúncia à indenização e ao direito de retenção (nos moldes da Súmula 335), prever que eventual controvérsia sobre valores de benfeitorias seja resolvida por via compensatória autônoma (sem suspender a desocupação) e realizar vistoria prévia documentada do estado do imóvel.
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