ITBI na integralização de capital: STF forma maioria pela imunidade, inclusive para holdings e imobiliárias
O STF formou maioria para reconhecer que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa não paga ITBI, mesmo quando a sociedade atua no ramo imobiliário. A decisão afeta diretamente holdings patrimoniais e abre discussão sobre a restituição do imposto já pago. O julgamento ainda não foi concluído.
A integralização de imóveis ao capital social de uma empresa é imune ao ITBI, independentemente de a sociedade exercer atividade imobiliária. Esse é o entendimento que formou maioria no Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral. Com o voto do ministro Alexandre de Moraes, o placar chegou a 6 x 2 votos em favor dos contribuintes, e o julgamento prossegue em sessão virtual programada para o período de 9 a 19 de outubro, quando poderá ser formalmente concluído.
Para empresários que estruturam ou pretendem estruturar uma holding patrimonial, e para incorporadoras, administradoras de imóveis e empresas de locação, trata-se de uma das decisões tributárias mais relevantes do ano.
O que o STF está decidindo no Tema 1.348?
A Constituição Federal, no art. 156, § 2º, I, afasta a cobrança de ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital, e também sobre transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção. O mesmo dispositivo, porém, faz uma ressalva: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, sua locação ou arrendamento mercantil.
A controvérsia é saber a qual parte do dispositivo essa ressalva se aplica. Os municípios sempre a aplicaram a todas as hipóteses, inclusive à integralização de capital. Assim, uma holding cuja receita viesse majoritariamente de aluguéis acabava pagando ITBI ao receber os imóveis dos sócios.
O relator do caso, ministro Edson Fachin, adotou outra leitura. Para ele, a ressalva constitucional relacionada à atividade imobiliária se aplica às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, mas não à integralização de capital social. A tese proposta é a de que a imunidade aplicável à integralização de capital é incondicionada, não podendo ser afastada exclusivamente em razão da atividade preponderante da sociedade.
Como os municípios apuravam a “atividade preponderante”?
Pelo art. 37 do Código Tributário Nacional, considera-se preponderante a atividade imobiliária quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorre de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. Quando a empresa inicia suas atividades após a aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a apuração considera os três primeiros anos.
Na prática, esse critério gerava insegurança. Muitas prefeituras exigiam o ITBI no registro ou condicionavam o reconhecimento da imunidade a uma verificação posterior, o que mantinha a holding exposta a cobrança por anos depois da integralização. É exatamente esse modelo que a maioria formada no STF afasta.
Qual é o placar e quem votou?
O entendimento do relator foi acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes, formando maioria de seis votos. Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergem.
Embora já tenha sido formada maioria, o julgamento ainda não foi formalmente concluído. Até o encerramento da sessão virtual, ministros podem alterar votos ou pedir destaque, o que levaria o caso ao plenário presencial.
A imunidade tem algum limite?
Sim, e há dois limites que o empresário precisa conhecer.
O primeiro vem de um julgamento anterior do próprio STF, o Tema 796. Naquele julgamento, o Tribunal definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se um imóvel avaliado em R$ 2 milhões é integralizado para formar capital de R$ 1 milhão, o ITBI pode incidir sobre a diferença.
O segundo é a possibilidade de o município comprovar abuso. Pelo voto do relator, a integralização de capital com imóveis é imune até o valor do capital integralizado, e o Município pode afastar a imunidade se demonstrar simulação ou fraude à lei, ressalva proposta pelo ministro Cristiano Zanin. Estruturas montadas apenas para transferir imóveis a terceiros sem pagar o imposto continuam sujeitas a questionamento.
O que muda na prática para holdings e empresas imobiliárias?
Confirmado o resultado, três situações ficam mais claras:
Holdings patrimoniais que vivem de aluguel deixam de ter na atividade de locação um motivo para pagar ITBI ao receber os imóveis dos sócios.
Incorporadoras e empresas de compra e venda também podem receber imóveis em integralização sem o imposto, respeitado o limite do capital.
A verificação posterior da atividade preponderante, que mantinha a holding em suspenso por anos, perde fundamento para a integralização de capital.
A regra não muda para as demais operações. Fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades continuam sujeitas à ressalva da atividade imobiliária, conforme a leitura do relator.
Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?
Depende do que o STF decidir sobre a modulação dos efeitos. Não se descarta um eventual pedido de modulação dos efeitos por parte da Fazenda Nacional, o que poderia limitar os efeitos da decisão para diversos contribuintes. Em decisões tributárias recentes, o Tribunal costuma preservar quem já havia ajuizado ação antes de determinada data.
Por isso, quem recolheu ITBI em integralizações dos últimos cinco anos deve avaliar a situação agora. Contribuintes que recolheram ITBI em integralizações passadas poderão, conforme a definição e a modulação do julgamento, pleitear a repetição de indébito, observado o prazo prescricional de cinco anos. O ajuizamento antes da publicação da ata pode ser o fator que define se o valor será ou não devolvido.
O que fazer agora?
Se a sua empresa planeja integralizar imóveis em uma holding, vale aguardar a conclusão formal do julgamento e a publicação do acórdão para definir a estratégia de registro, especialmente diante de prefeituras que ainda exigem o imposto. Se já houve integralização com pagamento de ITBI nos últimos cinco anos, o momento é de levantar as guias, conferir valores e avaliar a propositura de ação de restituição antes de eventual marco temporal fixado pela modulação.
A FDlaw acompanha o desfecho do Tema 1.348 e atualizará este conteúdo assim que o resultado for publicado.
Perguntas frequentes
O que é o Tema 1.348 do STF?
É o julgamento com repercussão geral (RE 1.495.108/SP) que define se a imunidade do ITBI na integralização de capital social depende de a empresa não exercer atividade preponderantemente imobiliária.
Holding patrimonial paga ITBI ao receber imóveis dos sócios?
Pela maioria formada no STF, não, desde que o valor dos imóveis não exceda o capital integralizado e não haja simulação ou fraude.
A decisão já está valendo?
A maioria foi formada, mas a conclusão formal estava prevista para 19 de outubro de 2026. Os efeitos práticos dependem da publicação do acórdão e de eventual modulação.
A decisão vale para fusão, incorporação e cisão?
Não. Segundo o voto do relator, a ressalva da atividade imobiliária continua aplicável a essas operações.
Quem já pagou ITBI na integralização pode recuperar o valor?
Possivelmente, observado o prazo de cinco anos e o que o STF decidir sobre modulação. Quem já tiver ação ajuizada tende a estar mais protegido.
© 2025 - Todos os direitos reservados | FD.law - Gustavo Tonet Fagundes Sociedade Individual de Advocacia
Itajaí - SC
Rua Samuel Heusi
nº 190, sala 701, Centro
CEP 88301-320
(47) 98806-7489